Gli articoli dal 1117 al 1139 del Codice Civile, oltre ad una parte delle norme di attuazione del Codice stesso, disciplinano la materia condominiale.

Nonostante il Codice non ne fornisca una definizione, essendo questo una peculiarità rispetto alla disciplina della comunione, si può affermare che il condominio sia una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.

La riforma di cui alla ormai nota L. 220/2012, ha innovato rispetto alla precedente disciplina: con il presente contributo si vuole esemplificare, in linea generale, le definizioni e le vicende condominiali.

I prossimi articoli invece si occuperanno, in modo concreto, delle comuni questioni che, nel corso della sua esistenza, il condominio si trova costretto ad affrontare.

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Il Codice Civile si occupa del Condominio descrivendo, preliminarmente, le parti comuni, per poi entrare nello specifico occupandosi delle regole da applicare, dei compiti di Amministratori ed Assemblea e del sistema delle votazioni e delle eventuali impugnazioni.

I BENI COMUNI

L’art. 1117 c.c. recita: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; 2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Alla luce della disposizione codicistica e sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, si possono definire le parti comuni come quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (e il più delle volte indispensabili) all'esistenza stessa del condominio: il concetto di proprietà comune, dunque, viene sensibilmente esteso dal legislatore della riforma.

L'elencazione di cui all'art. 1117 c.c. , tuttavia, non ha carattere esaustivo né inderogabile. Ciò significa che possono esistere beni comuni non previsti o beni considerati comuni per la loro specifica destinazione o in forza di un titolo.

Nella presente disamina non mi soffermerò sulle singole definizioni di ogni parte comune, tema che affronterò con le prossime newselletters in tema di condominio: ciò che vuole essere tale contributo, infatti, è una “guida base” sulle comuni regole di legge da applicarsi in materia condominiale.

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Le parti comuni dell'edificio, inoltre, sono strumentali al godimento delle proprietà dei singoli: da tale vincolo di destinazione funzionale sorgono i caratteri dell'irrinunciabilità e della indivisibilità delle stesse.

Per espressa e inderogabile previsione dell'art. 1118 c.c., infatti, il condomino non può rinunciare ai diritti sui beni comuni né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione: ciò, in quanto il godimento dei beni comuni è inscindibile dal godimento dei beni di proprietà esclusiva, per cui pur rinunciando alla comproprietà sul bene, il condomino continuerebbe di fatto ad usufruire dello stesso.

Si ritiene, pertanto, che neanche il regolamento di condominio di natura contrattuale possa derogare all'irrinunciabilità, salvo che, ovviamente, l'atto di rinuncia sia contestuale a quello sul diritto all'unità abitativa di proprietà esclusiva.

L'art. 1119 c.c. sancisce, poi, l'indivisibilità delle parti comuni dell'edificio, "a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio".

Com'è evidente, pur nella sua inderogabilità, la disposizione codicistica non prevede l'indivisibilità assoluta delle parti comuni, ma subordina tale eventualità al consenso di tutti i condomini. Anche in tal caso, la ratio del legislatore va ricercata nell'intenzione di evitare una divisione che possa alterare la destinazione funzionale delle parti comuni al servizio delle proprietà esclusive, facendo patire ai singoli condomini una diminuzione nel godimento delle stesse, lasciando, tuttavia, sopravvivere tale possibilità in caso di accordo unanime.

Proseguendo nella disamina degli articoli di legge, è previsto che ciascun condomino può servirsi delle cose comuni, apportando, a proprie spese, anche modificazioni necessarie per il miglior godimento, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti un pari godimento delle stesse, oltre a non pregiudicare la stabilità, la sicurezza e il decoro dell'edificio condominiale.

Secondo l'art. 1118, 1° comma, c.c. il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene e, laddove non sia precisato dal titolo, per determinare l'estensione del diritto spettante a ciascun condomino sulle parti oggetto di proprietà comune, si considera il valore dell'unità immobiliare espresso in millesimi (secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio).

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Il codice civile disciplina, poi, la modalità di ripartizione delle spese tra i vari condomini, in particolare, agli artt. 1123-1126.

I CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE

È l'art. 1123 c.c. a dettare le regole secondo le quali ripartire le spese tra i singoli condomini, sulla base di tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà e gli altri due, particolari, in ragione dell'uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.

Difatti, il primo comma dell'art. 1123 c.c., analogamente al principio di proporzionalità dei diritti dei comproprietari sulle cose comuni in base al valore della proprietà di ciascuno, ha inteso fissare il criterio generale di ripartizione delle "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" che vanno sostenute da tutti i condomini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano, invece, due ipotesi particolari.

Il secondo comma afferma che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne": si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma.

Il terzo comma, infine, spiega che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

In ogni caso, attraverso l'inciso finale, "salvo diversa convenzione", inserito nel primo comma dell'art. 1123 c.c., il legislatore del '42 ha esplicitamente previsto la derogabilità ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dallo stesso articolo.

Secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, “poiché l'art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purchè contenuta in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i condomini, ovvero l'espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale” (Cass. n. 28679/2011).

LE TABELLE MILLESIMALI

Le tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.).

Vari sono i parametri cui bisogna fare riferimento per determinare questo valore come, ad esempio, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc.: ex art. 68 disp. att. c.c. "nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare".

Il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c. prosegue affermando che "i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio": le tabelle, quindi, altro non sono che un allegato del regolamento di condominio.

Si è soliti distinguere tra tre tipi di tabelle, che, in relazione al procedimento di approvazione sotteso, vengono nominate contrattuali, giudiziali e assembleari.

Per le prime due non si pongono particolari problemi, mentre il contrasto giurisprudenziale di cui sopra emerge per le tabelle assembleari e per i quorum relativi all’approvazione delle medesime.

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Le tabelle contrattuali sono quelle inserite nei singoli atti di vendita ed approvate dall’acquirente assieme al regolamento contrattuale.

Questo tipo di tabelle può derogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in quel concetto di "salvo diversa convenzione" previsto dall’art. 1123 c.c.

Una volta formate ed approvate, le tabelle contrattuali possono essere riviste solo in due modi: a) con un nuovo accordo tra tutti i partecipanti al condominio che decidano di individuare un nuovo criterio di ripartizione delle spese; b) su ricorso di ogni singolo condomino all’autorità giudiziaria.

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Un altro tipo di tabelle millesimali è quello c.d. giudiziale. Fermo restando quanto appena detto per il ricorso all’Autorità Giudiziaria in materia di revisione delle tabelle già formate, ogni condomino può rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la formazione ex novo delle tabelle millesimali.

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Le tabelle assembleari sono così dette in quanto vengono approvate collegialmente dai condomini.

Per le tabelle assembleari di natura contrattuale, vale a dire quelle deliberate all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio e dagli stessi sottoscritte, nulla quaestio: esse sono valide ed efficaci al pari di quelle contrattuali e/o giudiziali.

Il discorso si complica nel momento in cui si deve andare a verificare la legittimità delle tabelle c.d. assembleari votate a maggioranza o accettate solo dall’unanimità dei presenti all’assemblea: qual è la natura giuridica delle tabelle millesimali?

Un orientamento più datato nel tempo ritiene che le tabelle millesimali siano un negozio di accertamento: come tale ed andando ad incidere direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condomino, necessitano dell’unanimità dei consensi.

Secondo una datata, ma sempre attuale decisione del Supremo Collegio, è chiara "la natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini" (Cass. n. 1801 del 1964).

Ne discende che una delibera assembleare votata a maggioranza non possa mai approvare delle tabelle millesimali e conseguenza di un simile atto è la nullità radicale della deliberazione nel punto relativo all’approvazione delle tabelle.

Questo concetto, più volte ribadito in passato (si veda Cass. n. 5686 del 1998 ed ancora Cass. 14037 del 1999), ha trovato sponda in alcune recenti pronunce di merito e di legittimità (cfr. Trib. di Palermo n. 2225 del 2006 e Cass. n. 14951 del 2008).

Le pronunce appena citate rappresentano, in realtà, un’incursione nel più recente filone interpretativo che, da qualche anno a questa parte, ritiene legittima l’approvazione a maggioranza, da parte dell’assemblea, delle tabelle millesimali.

Per prima cosa il Giudice di Legittimità ha infatti precisato che "le tabelle millesimali hanno solamente funzione accertativa e valutativa delle quote condominiali, onde ripartire le relative spese e stabilire la misura del diritto di partecipazione alla volontà assembleare" (così Cass. 7709 del 2007).

Come tali esse possono avere natura deliberativa e "richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c." (Cass. n. 4219 del 2007).

Appurato ciò la Cassazione, nell’ultima sentenza citata, ha anche delimitato i contenuti delle tabelle millesimali di natura assembleare. Infatti esse, proprio quale atto di accertamento di quote condominiali riferibili ai singoli condomini "sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese" (così Cass. n. 4219 del 2007).

Il contrasto giurisprudenziale non è mai stato composto.

GLI ORGANI DEL CONDOMINIO

Gli organi attraverso i quali il condominio pone in essere atti e interagisce con i propri partecipanti o con i terzi, sono: l'amministratore; l'assemblea e, ove previsto, il consiglio.

L'amministratore è l'organo esecutivo del condominio, i cui poteri-doveri sono fissati nell'art. 1130 c.c.

Il legislatore della riforma, recependo l'orientamento giurisprudenziale formatosi in materia (cfr., ex plurimis, Cass. SS.UU. n. 9148/2008), raffigura l'amministratore come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra lo stesso e i condomini, delle disposizioni legislative sul mandato.

L'assemblea è, invece, l'organo deliberante del condominio, ne rappresenta la volontà all'interno, attraverso l'adozione delle decisioni collegiali, con immediati riflessi all'esterno, mentre l'amministratore riveste il ruolo di esecutore delle deliberazioni adottate in seno alla stessa (sebbene, la riforma ne abbia allargato il campo delle attribuzioni, rendendolo in grado di adottare anche provvedimenti vincolanti, come dispone l'art. 1133 c.c., senza l'assenso preventivo dell'assemblea).

A differenza dell'amministratore, che deve essere nominato secondo i criteri stabiliti dall'art. 1129 c.c., l'assemblea è, invece, organo naturale (definito dalla dottrina anche "supremo"), strutturale e permanente del condominio.

Per quanto concerne, infine, il consiglio di condominio, già previsto nelle compagini di grandi dimensioni prima dell'entrata in vigore della riforma, si tratta di un organo facoltativo, con funzioni consultive e di controllo, che, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., può essere nominato negli edifici con almeno 12 unità immobiliari.

È doveroso sottolineare che gli organi del condominio non possono essere qualificati in senso strettamente tecnico come tali, poiché lo stesso è sprovvisto di personalità giuridica.

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L’AMMINISTRATORE

L'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie elenca espressamente una serie di requisiti indispensabili ai fini dell'esercizio dell'attività di amministratore.

Tra i più rilevanti, il pieno godimento dei diritti civili e politici, il conseguimento di (almeno) diploma di scuola superiore di secondo grado e la frequentazione di appositi corsi di formazione ed aggiornamento periodico in materia di amministrazione condominiale.

La legge prevede altresì che possano esercitare questa attività anche le società, sempre nel rispetto dei canoni elencati.

A partire dal 9 ottobre 2014 in forza del decreto ministeriale n. 140/2014 agli amministratori di condominio sono obbligati a seguire corsi per la formazione continua.

La nomina

Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita poi: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."

Una volta che un condominio è composto da nove condomini, questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore: in sostanza per quelle compagini con meno di nove condomini (c.d. “piccoli condomini” nei quali sono ricompresi i c.d. condomini minimi, cioè quelli con due soli partecipanti) i partecipanti possono provvedere autonomamente alla gestione del condominio.

Quanto ai quorum deliberativi per la nomina, l’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio).

Può accadere, tuttavia, che l’assemblea non riesca a nominare un amministratore: la soluzione,contenuta nell’art. 1129 codice civile, è il ricorso all’Autorità Giudiziaria.

Modi e termini dell’azione sono contenuti nell’art. 59 disp. att. c.c.: "La domanda per la nomina dell'amministratore o per la designazione dell'istituto di credito nei casi previsti dall'art. 1003 del codice, se non è proposta in corso di giudizio, si propone con ricorso al presidente del tribunale: nel caso di nomina dell'amministratore, al presidente del tribunale del luogo in cui si trovano gli immobili o si trova la parte più rilevante di essi. Il presidente del tribunale provvede con decreto, sentita l'altra parte. Contro tale provvedimento si può proporre reclamo al presidente della corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione".

La nuova formulazione dell'articolo 1129 contempla altresì che l'assemblea possa subordinare la nomina dell'amministratore al fatto che questi stipuli idonea polizza assicurativa per la responsabilità civile a copertura degli eventuali danni che la sua azione potrebbe provocare.

L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.).

Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”.

Alla scadenza del termine le soluzioni sono, sostanzialmente, due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore.

Il quesito che si è posto all’attenzione degli interpreti è se esista una differenza tra nomina e conferma: un primo risalente indirizzo riteneva i due atti differenti cosicché per la conferma riteneva necessari i quorum semplici previsti per il tipo di convocazione (es. in seconda convocazione 1/3 dei condomini ed 1/3 dei millesimi).

L’orientamento attuale, che trova riscontro almeno dalla fine degli anni settanta (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), ritiene che "non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali" (così Cass. n. 4269 del 1994).

La prorogatio imperi

Può accadere che, per mancanza del raggiungimento del numero legale, considerato che la nomina e la revoca dell'amministratore (e, parimenti, la conferma) rientrano tra le materie per le quali il legislatore richiede una maggioranza "fissa" come prevista dal quarto comma dell'art. 1136 c.c., l'assemblea non riesca a nominare, confermare o revocare l'amministratore.

Nell'eventualità in cui l'assemblea non vi provveda, le opzioni sono due: a) ogni singolo condomino ha diritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria, affinché la stessa nomini con decreto un amministratore c.d. "giudiziale"; b) l'amministratore uscente prosegue nell'esercizio ordinario delle sue funzioni fino alla convocazione della nuova assemblea e comunque fino alla sua conferma o alla nomina di un nuovo amministratore.

Nel primo caso, il ricorso per la nomina può essere presentato al tribunale competente per territorio, che decide in sede camerale, anche da un solo condomino, oltre che dall'amministratore dimissionario.

Nel secondo caso, per garantire la continuità dell'incarico dell'amministratore nell'edificio condominiale, si parla di "prorogatio imperii", ossia la prosecuzione nella carica di amministratore in via provvisoria (o ad interim) proprio per sottolineare una situazione provvisoria che andrà a risolversi in futuro: il codice si limita a disporre, nell'art. 1129 modificato dalla riforma, che al momento della cessazione dalla carica per qualsiasi ragione (dimissioni, rinuncia, revoca, ecc.), l'amministratore ha l'obbligo di "eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

Sul punto, la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ritiene, invece, che "l'amministratore di un condominio, anche dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'articolo 1129 c.c. o per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuarli ad esercitare fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore. Ma tale principio - nell'elaborazione giurisprudenziale, in che trova propriamente la sua genesi (in difetto di esplicita enunciazione normativa) - si giustifica in ragione di una presunzione di conformità, di una siffatta perpetuatio di poteri dell'ex amministratore, all'interesse ed alla volontà dei condomini" (così Cass. n. 1445/1993). Anche nei più recenti orientamenti di legittimità in materia, si afferma che: "in tema di condominio di edifici, l'istituto della 'prorogatio imperii' - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministratore - è applicabile in ogni caso in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore, e pertanto non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina". (Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 18660/2012; n. 14930/2013).

La revoca

L’art. 1129 c.c. recita "la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, “oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.

La prima ipotesi è quella più classica: durante lo svolgimento dell’incarico, in qualsiasi momento e senza dover addurre qualsivoglia motivazione, l’assemblea, con le maggioranze previste per la nomina, può revocare l’amministratore. Questo avrà diritto esclusivamente al compenso per l’opera svolta, nonché al rimborso delle eventuali anticipazioni, senza alcun diritto al risarcimento del danno.

Gli altri casi regolati dall’art. 1129 c.c. sono quelli della c.d. revoca giudiziale. Legittimato a ricorrere, come nel caso della nomina giudiziale, è ogni condomino.

Il caso indicato dall’art. 1131 c.c. riguarda la violazione dell’obbligo di informare tempestivamente l’assemblea nei casi notifica di atti o provvedimenti esorbitanti dalle proprie attribuzioni. I fondati sospetti di gravi irregolarità rappresentano, come è intuibile una formula aperta che necessita di una verifica costante in relazione al singolo caso. L'elenco è tuttavia esemplificativo e non tassativo e le fattispecie andranno analizzate caso per caso. Tra le altre, l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, la mancata esecuzione delle delibere assembleari e la mancata apertura di un conto corrente intestato al condominio (su questo aspetto ci si soffermerà più avanti).

Le ipotesi di revoca giudiziale sono completate, nei loro profili applicativi, dall’art. 64 disp. att. del codice civile: "Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione".

Gli obblighi dell’Amministratore

L’amministratore del condominio è assoggettato a una lunga serie di doveri, che si estendono per tutta la durata del suo mandato.

All’atto di accettazione dell’incarico, in particolare, egli deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il luogo ove saranno custoditi i registri del condominio e i giorni e gli orari in cui gli stessi a richiesta saranno consultabili e rilasciabili in copia e deve affiggere sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune l'indicazione delle sue generalità, del suo domicilio e dei suoi recapiti, anche telefonici.

Nel corso dello svolgimento del mandato, poi, l’amministratore di condominio ha, in primo luogo, dei precisi doveri nei confronti dell’assemblea, essendo chiamato ad eseguire le deliberazioni della stessa e a convocarla almeno annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale. In particolare, il rendiconto della gestione va redatto ogni anno e approvato entro centottanta giorni dall’assemblea.

L’amministratore deve garantire che il regolamento di condominio venga rispettato e disciplinare nell’interesse di tutto il condominio l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi, in maniera tale da assicurarne il miglior godimento a ciascun condomino: a tal fine sono fondamentali i suoi doveri di eseguire gli adempimenti fiscali, riscuotere i contributi, erogare le spese che si rendano necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e la manutenzione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi di queste ultime.

In proposito si segnala che l’amministratore di condominio è tenuto in ogni momento a fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso. Si precisa, poi, che le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, così come quelle erogate per conto del condominio, devono essere fatte transitare dall’amministratore su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

L’organo di gestione condominiale deve inoltre agire per la riscossione forzata verso i condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale è compreso il credito esigibile, salvo espressa dispensa da parte dell'assemblea.

L’amministratore, infine, ha il dovere di curare la tenuta di una serie di registri: il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità. Ovviamente deve anche conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione condominiale, sia inerente al rapporto con i condomini che relativa allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio.

Al momento della cessazione del suo incarico egli deve consegnare tutta la documentazione afferente al condominio e ai singoli condomini che sia in suo possesso. Non è inoltre dispensato dall’eseguire le attività urgenti necessarie per evitare pregiudizi agli interessi comuni, peraltro senza che ciò dia diritto ad ulteriori compensi.

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Entrando nello specifico della gestione condominiale, l’amministratore deve eseguire le delibere assembleari.

Assieme all’esecuzione delle delibere assembleari l’amministratore deve convocare l'assemblea annualmente e curare l’osservanza del regolamento di condominio.

Altro compito "classico" è quello della disciplina dell’uso delle cose comuni.

Ennesimo compito fondamentale è quello della riscossione dei contributi e della erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla erogazione delle spese a tal fine necessarie.

L’amministratore deve, inoltre, compiere tutti gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio.

Per atti conservativi devono intendersi quelle attività volte a tutelare la proprietà comune da azioni dannose: l’amministratore dovrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare, iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni.

Tra gli altri doveri previsti dall'articolo 1130 c.c. rileva poi quello in base al quale, alla fine di ogni anno, l’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto della propria gestione.

Continuando nell’elencazione dei doveri dell’amministratore in relazione alla sua carica, l’art. 1131 c.c. dice che egli sarà tenuto a informare prontamente l’assemblea dei condomini dell'eventuale notifica di atti e provvedimenti che esorbitano dalle sue funzioni. Se non vi provvede, egli potrà essere revocato e sarà tenuto al risarcimento dei danni.

Le incombenze dell’amministratore elencate dal codice civile sono quelle che possono riferirsi soprattutto alla gestione della vita quotidiana del condominio in relazione alla conservazione dei beni ed alla erogazione dei servizi.

Esiste, inoltre, una serie di compiti cui l’amministratore è tenuto ad adempiere che riguardano soprattutto i rapporti con l’amministrazione finanziaria. Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta. In questi termini, pertanto, ai sensi dell’art. 64, primo comma, d.p.r. 600/1973 "è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Strettamente correlato è il dovere di effettuare una dichiarazione su modello c.d. 770 per la specificazione degli importi trattenuti ai singoli soggetti. A questi obblighi verso l’amministrazione finanziaria si affianca il correlato dovere ex. art. 4 d.p.r. n. 322 del 1998, di comunicare al soggetto sostituito una certificazione dell’avvenuto versamento della ritenuta alla fonte a suo tempo effettuata.

I poteri dell’Amministratore

L’individuazione dei doveri dell’amministratore di condominio è fondamentale per determinare quali siano i suoi poteri: egli, infatti, ha tutti e solo i pieni poteri che si rendono necessari per il rispetto dei suoi doveri.

L’amministratore, in altre parole, ha il potere di convocare l’assemblea, di eseguire le delibere assembleari, di riscuotere i contributi, di erogare le spese necessarie per l’esercizio dei servizi comuni e così via.

Sebbene l’amministratore sia il legale rappresentante del condominio e il diretto referente per le cause attive e passive, i suoi poteri di agire e di resistere in giudizio sono tuttavia sempre subordinati all’espressa volontà dell’assemblea. Con un’unica eccezione: l’avvio dell’esecuzione forzata nei confronti dei condomini morosi, che non necessita della previa autorizzazione dell’organo assembleare.

È poi opportuno soffermarsi sul dovere / potere dell’amministratore di far rispettare il regolamento condominiale. Infatti, se in un primo momento egli a tal fine aveva la possibilità di sanzionare autonomamente i condomini che non si attenevano a quanto in esso prescritto con il pagamento di una somma di importo pari al massimo a 200 euro, oggi tale potere è passato in capo all’assemblea.

Altre facoltà, specificate all’art. 1135 c.c., quelle che l'amministratore possa autonomamente ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo nel caso in cui essi rivestano carattere di urgenza e riferendone prima all'assemblea.

Nelle disposizioni di attuazione del codice civile, all’art. 66 primo comma, è prevista infine in capo all’amministratore la facoltà di convocare l’assemblea condominiale in via straordinaria "quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio". Si tratta, è giusto sottolinearlo, di un potere puramente discrezionale controbilanciato, come vedremo oltre, nel caso di richiesta di convocazione assembleare formulata dai condomini dalla possibilità data a questi di autoconvocarsi.

La responsabilità dell’Amministratore

L’inosservanza dei doveri ai quali l’amministratore è assoggettato può portare a conseguenze giuridiche rilevanti e alla sua revoca e può far sorgere anche delle responsabilità risarcitorie nei confronti del condominio.

Il codice civile individua come gravi irregolarità i casi in cui l’amministratore non convochi l’assemblea per l’approvazione dei conti o per la nomina di un nuovo amministratore, ometta di eseguire un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa o di dare esecuzione ad una delibera assembleare, non apra il conto corrente condominiale, gestisca il patrimonio del condominio in maniera tale da creare un rischio di confusione tra questo e il suo patrimonio o quello di altri soggetti, non comunichi ai condomini la notificazione di un atto di citazione in giudizio che riguardi questioni che superano le sue attribuzioni, non effettui il rendimento dei conti entro 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale, non comunichi o comunichi in modo incompleto i propri dati, si rifiuti di fornire dati aggiornati sullo stato dei pagamenti, non curi la tenuta dei registri obbligatori o il recupero dei crediti, cancelli senza motivo delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

Oltre a ciò, per le omissioni e le irregolarità più significative poste in essere dall’amministratore, la legge prevede ulteriori e specifiche conseguenze: se ad esempio dall’esame delle sue attività emergono delle gravi irregolarità fiscali o risulta che il conto corrente non è stato aperto o non è utilizzato, ogni condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea al fine di far cessare le irregolarità o domandare la revoca. Se invece l’amministratore non specifica l’importo del proprio compenso all’atto della sua nomina, quest’ultima è da considerarsi nulla.

In alcuni casi, il comportamento omissivo o irregolare dell’amministratore può anche cagionare danni al condominio: l’esempio classico è quello in cui l’amministratore non ottemperi alla delibera con la quale l’assemblea ha deliberato la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità civile e, a un certo punto, si renda necessario avvalersi della stessa, ad esempio per la caduta di tegole dal tetto su un’auto posteggiata lungo la via. Chiaramente, il condominio non potrà avvalersi della copertura, mai attivata, e subirà un danno dovendo farsi carico di risarcire il terzo.

In tale ipotesi, così come in tutte le altre affini, l’amministratore è chiamato a rispondere nei confronti del condominio per responsabilità da contratto.

I compensi dell’Amministratore

Ad oggi non esiste un tariffario professionale specifico per gli amministratori di condominio, i quali, nel determinare il proprio compenso, ricorrono quindi ai criteri più disparati. Alcuni, in particolare, chiedono un compenso fisso, altri invece lo modulano sulla dimensione del condominio, altri infine lo stabiliscono in misura percentuale rispetto al volume d’affari del condominio.

In ogni caso, quale che sia l’ammontare del proprio compenso, per legge l'amministratore deve specificare in maniera analitica l'importo dovutogli quando accetta la nomina o al momento del suo rinnovo. Come accennato, se non lo fa la nomina è da considerarsi nulla.

La rappresentanza dell’Amministratore

L'art. 1131, ai commi primo e secondo, del codice civile dice che: "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto".

Con riguardo alle liti attive, l'amministratore potrà agire in giudizio nei limiti delle attribuzioni elencate nell'art. 1130 c.c. ed in quelli dei poteri conferitigli dal regolamento e dall'assemblea.

Nei limiti delle sue ordinarie attribuzioni, ovvero le materie che l'art. 1130 c.c. attribuisce alle sue competenze, l'amministratore potrà promuovere qualsiasi lite senza necessità di apposita autorizzazione assembleare, la quale è invece necessaria allorquando (così come disposto dall'art. 1136, 4 comma, c.c.), debba dar corso a liti che riguardano materie esorbitanti dalla previsione dell'art. 1130 c.c.

I poteri spettanti all'amministratore dal lato passivo della rappresentanza processuale sono sicuramente più vasti in quanto sarà il punto di riferimento ai fini della notifica di tutti gli atti e provvedimenti di carattere giudiziario e amministrativo. Solo in un secondo momento, cioè nel vaglio dell'attività da svolgere in risposta, si dovrà valutare se la materia è tra quelle per le quali l'amministratore può agire d'ufficio o se sarà necessario convocare un'assemblea.

In ordine alle modalità di esercizio della rappresentanza passiva, se in passato l'orientamento della giurisprudenza riteneva l'amministratore, quale rappresentante del condominio, il legittimato passivo di ogni domanda altrui, il quale poteva validamente costituirsi e difendere il condominio in ogni controversia in cui lo stesso fosse convenuto senza alcuna specifica delibera in merito, avendo, soltanto per le cause esorbitanti dalle attribuzioni ordinarie, un mero "obbligo di informativa" da compiere alla prima assemblea utile, di recente si è affermato l'indirizzo secondo il quale l'amministratore di condominio è comunque tenuto, anche laddove possa costituirsi in giudizio senza preventiva autorizzazione assembleare, ad ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assise, al fine di evitare una pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione o di impugnazione.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione, la cui tesi viene confermata anche dalle singole sezioni (cfr. ex multis, Cass. n. 26015/2010), infatti: "L'amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d'urgenza) di quell'interesse comune che integra la ratio della figura dell'amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica, che vale a sanare con effetti ex tunc l'operato dell'amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell'assemblea, e' necessaria sia per paralizzare la dedotta eccezione di inammissibilità della costituzione in giudizio o dell'impugnazione, sia per ottemperare al rilievo ufficioso del giudice che, in tal caso, dovrà assegnare, ex art. 182 c.p.c., un termine all'amministratore per provvedere" (Cass., S.U., n. 18331/2010).

L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE

L’altro "organo" del condominio, accanto all’amministratore, è l’assemblea.

Si tratta, praticamente, dell’organo deliberante che ha i maggiori poteri per decidere ed incidere, nel bene e nel male, sulla vita del condominio.

L’assemblea dei condomini provvede, a norma dell’art. 1135 c.c., “alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione, all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione, alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.

L'assemblea può inoltre “autorizzare l'amministratore a partecipare e a collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato”.

Tale elencazione è tuttavia meramente esemplificativa.

Il codice civile prevede in modo chiaro le modalità di convocazione: le disposizioni di legge relative all’assemblea sono inderogabili.

L’art. 66 delle disposizioni di attuazione del c.c. dice che: "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perchè non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

******

Bisogna distinguere tra due tipi di assemblea: quella ordinaria e quella straordinaria.

La convocazione della prima è obbligatoria per legge e deve essere fatta ogni anno per l’attività prevista dall’art. 1135 primo comma c.c. L’amministratore, infatti, alla fine di ogni anno è tenuto a rendere il conto della propria gestione e l’inadempimento per due anni di seguito permette ai condomini di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la sua revoca e sostituzione.

Il secondo tipo di assemblea è quella straordinaria che può essere convocata dall’amministratore a propria discrezione e/o su impulso di parte ogni qual volta ce ne sia la necessità.

Uno dei requisiti minimi ed inderogabili è che l’avviso di convocazione ben preciso e circostanziato (con riferimento ad ora, luogo e ordine del giorno) deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dello svolgimento dell’assemblea.

L’avviso di convocazione deve essere inviato al condomino e, per condomino, dobbiamo intendere il proprietario del piano o della porzione di piano facente parte del condominio.

A norma dell’art. 1136 c.c., “L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore”.

Nello svolgimento dell’assemblea, pertanto, dopo ogni singola discussione dovrà mettersi ai voti la relativa decisione.

Il presidente, quindi, concluse le operazioni di voto dovrà verificare se la deliberazione sia stata adottata con le maggioranze prescritte dalla legge. In mancanza dovrà ritenere non approvata la proposta (es. di innovazione) messa ai voti.

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

La disciplina del regolamento condominiale è contenuta nell'art. 1138 c.c. nonché, in parte, negli artt. 68, 69 70, 71 e 72 disp. att. c.c.

Il primo comma dell'articolo 1138, infatti, dispone che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".

Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.), il terzo comma dell'art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l'obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130 c.c., ovverosia il "registro dei verbali delle assemblee" curato dall'amministratore.

L'articolo 1138 del codice civile stabilisce che l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.

L'approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell'articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all'introduzione del nuovo quinto comma dell'art. 1138 c.c. che, come visto, sancisce l'impossibilità per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici.

La "liberalizzazione" dell'ingresso degli animali domestici in condominio, sinonimo di un orientamento "pet friendly" da parte del legislatore, è destinata ad avere un effetto impattante sulle liti condominiali portate nelle aule di giustizia, a partire dalla indeterminatezza della definizione.

******

Il legislatore, in ogni caso, non fornisce una definizione univoca del regolamento, né la riforma del condominio ha provveduto ad apportare contributi specifici in materia.

Alla luce della disposizione codicistica, parte della dottrina sostiene che il regolamento rappresenti una "legge" interna al condominio, mentre altre teorie, propendendo per un'interpretazione letterale del dettato normativo, sostengono sia un documento contenente un insieme di norme finalizzate a disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Secondo la giurisprudenza, "il regolamento di condominio, quali che ne siano l'origine ed il procedimento di formazione, e, quindi, anche quando, abbia natura contrattuale, si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e di diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale quanto, soprattutto, per i singoli condomini" (Cass. n. 12342/1995).

******

Il regolamento può essere: "contrattuale" (o negoziale), "ordinario" ovvero "giudiziale": secondo l'elaborazione giurisprudenziale, gli ordinari regolamenti condominiali, approvati a mente dell'art. 1138, comma 4, c.c., dalla maggioranza dei partecipanti, non possono importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (Cass. n. 12028/1993).

Se i regolamenti invece limitano i diritti dei singoli condomini sulle rispettive proprietà o sulle parti comuni, ampliano i poteri di uno o più condomini o attribuiscono a uno o più di essi maggiori diritti, dovranno avere necessariamente natura contrattuale ed essere quindi approvati all'unanimità "dovendo necessariamente rinvenirsi nella volontà dei singoli la fonte giustificatrice di atti dispositivi incidenti nella loro sfera giuridica" (Cass. n. 3705/2011).

I regolamenti giudiziali, infine, si hanno qualora non si riesca a pervenire alla formazione del regolamento in sede assembleare e si ricorra quindi all'autorità giudiziaria affinché sia la stessa a provvedere.

Il regolamento, una volta approvato, ha effetto per tutti i partecipanti, nonché per gli eredi e gli aventi causa, salvo impugnazione ad opera dei dissenzienti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla deliberazione.

Per gli assenti tale termine decorre dal giorno in cui la deliberazione è stata loro comunicata.

Se sono proposte più impugnazioni per il medesimo regolamento, l'autorità giudiziaria decide con un'unica sentenza.

È compito dell'amministratore, secondo l'art. 1130 c.c., novellato dalla l. n. 220/2012, punto 1), curare l'osservanza del regolamento di condominio, nonché la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, al quale lo stesso va allegato.

******

Con il presente contributo, come si è detto, si è inteso fornire una “guida generale” sull’applicazione delle norme all’interno del condominio.

Con i successivi contributi, invece, si affronteranno temi specifici, dai rapporti con l’autorità giudiziaria in caso di liti tra condomini o con terzi, alle impugnazioni delle delibere assembleare o riguardo al recupero coattivo del credito nei confronti dei condomini morosi.

Lo studio, in ogni caso, si occupa di materia condominiale e, in caso di necessità, Vi invito pertanto a contattare lo studio per una consulenza personalizzata.

10.737 risposte a “IL CODICE DEL CONDOMINIO: LE NORME DA APPLICARE IN MATERIA CONDOMINIALE”

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7 Luglio 2020 alle 00:34

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7 Luglio 2020 alle 00:08

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6 Luglio 2020 alle 16:39

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6 Luglio 2020 alle 15:55

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love baby mammy ha detto:

6 Luglio 2020 alle 12:14

Having read this I believed it was very informative. I appreciate you spending some time and effort to put this short article together. I once again find myself personally spending a significant amount of time both reading and posting comments. But so what, it was still worthwhile.

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George Nemphos ha detto:

6 Luglio 2020 alle 10:11

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6 Luglio 2020 alle 09:27

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George Nemphos ha detto:

6 Luglio 2020 alle 08:59

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this article.

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6 Luglio 2020 alle 08:42

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6 Luglio 2020 alle 03:55

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6 Luglio 2020 alle 03:21

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6 Luglio 2020 alle 02:24

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and gave it to my 4 year old daughter and said “You can hear the ocean if you put this to your ear.”
She put the shell to her ear and screamed. There was
a hermit crab inside and it pinched her ear. She never wants to go back!
LoL I know this is entirely off topic but I had to
tell someone!

Rispondi
old cracked journal ha detto:

5 Luglio 2020 alle 21:32

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link ha detto:

5 Luglio 2020 alle 20:29

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mind. I was interested to find out how you
center yourself and clear your head prior to writing.
I have had difficulty clearing my mind in getting my ideas out there.
I do enjoy writing but it just seems like the first 10 to 15 minutes are usually
wasted simply just trying to figure out how to begin. Any ideas or tips?
Many thanks!

Rispondi
bydleNÍm ha detto:

5 Luglio 2020 alle 15:57

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this board and I find It really useful & it helped me out much.
I hope to give something back and aid others like you aided me.

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5 Luglio 2020 alle 06:21

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with HTML. I’m starting a blog soon but have no coding experience so I
wanted to get guidance from someone with experience.

Any help would be greatly appreciated!

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5 Luglio 2020 alle 03:44

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Your humoristic style is witty, keep it up!

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5 Luglio 2020 alle 00:43

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as you did, the net will be much more useful than ever before.

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4 Luglio 2020 alle 22:13

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keep it up! I’ll go ahead and bookmark your website to come back later on. Many thanks

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4 Luglio 2020 alle 21:08

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4 Luglio 2020 alle 17:18

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4 Luglio 2020 alle 15:49

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4 Luglio 2020 alle 12:39

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similar to this require a great deal of work?
I have virtually no knowledge of coding but I was hoping to start my own blog in the near future.
Anyway, should you have any ideas or techniques for new blog owners
please share. I understand this is off subject however I just
needed to ask. Thank you!

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4 Luglio 2020 alle 09:47

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4 Luglio 2020 alle 06:09

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Review my web blog zeytin fidanı satın Al

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3 Luglio 2020 alle 23:18

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you cօuld space it oout better? http://3Zfe6.7ba.info/out.php?url=http://162.0.230.237/

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3 Luglio 2020 alle 22:36

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3 Luglio 2020 alle 22:35

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I’d really appreciate it.

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3 Luglio 2020 alle 11:49

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2 Luglio 2020 alle 20:12

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2 Luglio 2020 alle 17:31

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But, what about this? what if you wrote a catchier title?

I am not saying your information is not good, however what if you added a title that makes people desire more?
I mean IL CODICE DEL CONDOMINIO: LE NORME DA APPLICARE IN MATERIA CONDOMINIALE – Blog dell'Avv.
Malvone is a little vanilla. You could peek at Yahoo’s
home page and note how they create article headlines to get viewers to open the links.
You might add a related video or a related picture or
two to get readers interested about what you’ve written. Just my opinion, it might make your posts a
little livelier.

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2 Luglio 2020 alle 15:36

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2 Luglio 2020 alle 15:16

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I just wanted to give you a quick heads up! Other then that, very
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when you have the opportunity, Guess I will just book mark this
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2 Luglio 2020 alle 05:08

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1 Luglio 2020 alle 16:15

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IE still is the marketplace chief and a big portion of folks will omit your wonderful writing due
to this problem.

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1 Luglio 2020 alle 12:54

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security screens sliding doors ha detto:

1 Luglio 2020 alle 12:16

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1 Luglio 2020 alle 10:46

Hello exceptional blog! Does running a blog similar to this require a massive amount work?
I’ve absolutely no expertise in programming
but I had been hoping to start my own blog soon. Anyways, should you have any
suggestions or tips for new blog owners please share.
I know this is off subject but I just wanted to ask. Thank you!

my web blog :: baosimdep.com

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tinsimsodep.com ha detto:

1 Luglio 2020 alle 10:41

Pretty! This was a really wonderful post. Many thanks for supplying these details.

My web blog … tinsimsodep.com

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maxiturkey.com ha detto:

1 Luglio 2020 alle 10:30

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discussed here? I’d really like to be a part of group where I can get feed-back from other experienced
individuals that share the same interest. If you have any suggestions, please let me know.
Thanks a lot!

Visit my web blog :: maxiturkey.com

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1 Luglio 2020 alle 06:44

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shout out and tell you I genuinely enjoy reading your
articles. Can you recommend any other blogs/websites/forums that cover the
same subjects? Appreciate it!

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https://www.stayshielded.co.uk/ ha detto:

1 Luglio 2020 alle 03:03

Saved as a favorite, I like your website!

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The Golden Life ha detto:

1 Luglio 2020 alle 01:18

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Trade Ideas ha detto:

30 Giugno 2020 alle 22:50

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web site’s post to be updated regularly. It carries pleasant data.

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homeschooling ha detto:

30 Giugno 2020 alle 20:45

Hi, Neat post. There is an issue together with your web site in web explorer, might test this?
IE still is the marketplace leader and a big element of other folks will omit your wonderful writing because
of this problem.

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hqseo ha detto:

30 Giugno 2020 alle 20:38

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writers? I’m hoping to start my own blog soon but I’m a little lost on everything.
Would you propose starting with a free platform like WordPress or go for
a paid option? There are so many options out there that
I’m completely overwhelmed .. Any recommendations?
Thanks a lot!

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Bet ha detto:

30 Giugno 2020 alle 19:03

Do you have a spam issue on this blog; I also am
a blogger, and I was wondering your situation; many
of us have created some nice practices and we are looking to exchange techniques with others, be sure to shoot me an email if interested.

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30 Giugno 2020 alle 15:20

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It’s a very easy on the eyes which makes it much more
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Excellent work!

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30 Giugno 2020 alle 14:29

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topic. I needs to spend a while learning more or understanding more.

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so many choices out there that I’m completely ᧐verwһelmed ..
Any tips? Bless you! https://fun-wiki.win/index.php/Bagaimanakah_Ente_Dapat_Memutuskan_Lokasi_Hack_Pkv_Games_Android_Terunggul%3F

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Tony Smith ha detto:

30 Giugno 2020 alle 07:29

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came upon exactly what I needed. I such a lot undoubtedly will make sure
to do not put out of your mind this site and give it a
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29 Giugno 2020 alle 16:35

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blog platform are you using for this website? I’m getting sick
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I would be fantastic if you could point me in the direction of
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Cara Mengobati Wasir Dengan Daun Sirsak ha detto:

29 Giugno 2020 alle 15:09

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Stop by my blog powt … Cara Mengobati Wasir Dengan Daun Sirsak

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Tony Smith ha detto:

29 Giugno 2020 alle 10:57

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pkv games ha detto:

29 Giugno 2020 alle 08:27

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Thiết kế web miễn phí ha detto:

29 Giugno 2020 alle 08:14

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of your site? Its very well written; I love what youve got to say.
But maybe you could a little more in the way of content so people could connect with it better.
Youve got an awful lot of text for only having one or 2
pictures. Maybe you could space it out better?

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medicina ha detto:

29 Giugno 2020 alle 06:34

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plagorism or copyright violation? My blog has a lot of
exclusive content I’ve either authored myself or outsourced
but it seems a lot of it is popping it up all over the web
without my agreement. Do you know any solutions to
help prevent content from being ripped off?

I’d truly appreciate it.

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eJuice ha detto:

29 Giugno 2020 alle 03:20

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your website on my iphone during lunch break. I really like the information you provide here and can’t wait to take a look when I get home.
I’m surprised at how fast your blog loaded on my cell phone ..
I’m not even using WIFI, just 3G .. Anyhow, excellent site!

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attaine ha detto:

29 Giugno 2020 alle 02:35

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vinylové podlahy ha detto:

29 Giugno 2020 alle 02:32

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“Hempworx 500mg” ha detto:

28 Giugno 2020 alle 10:53

Have you ever thought about adding a little bit more than just your articles?
I mean, what you say is valuable and everything. Nevertheless just imagine if you added
some great pictures or videos to give your posts more, “pop”!
Your content is excellent but with pics and clips, this
blog could definitely be one of the very best
in its niche. Terrific blog!

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odpowiednia strona ha detto:

28 Giugno 2020 alle 00:23

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Where else may just I get that type of info written in such
an ideal manner? I’ve a venture that I’m simply now working on, and I’ve been at the glance
out for such information.

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sex ha detto:

27 Giugno 2020 alle 17:53

Ƭhx 🙂

My blog; sex

Rispondi
judi poker on line ha detto:

27 Giugno 2020 alle 15:17

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I think that you could do with some pics to drive the message home a bit, but other than that, this is fantastic blog.
A great read. I’ll definitely be back.

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sex dolls ha detto:

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very good results. If you know of any please share.
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21 Giugno 2020 alle 10:37

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both equally educative and engaging, and let me
tell you, you’ve hit the nail on the head. The problem is an issue that too few people are speaking intelligently about.
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through a few of the posts I realized it’s new to me.
Anyhow, I’m certainly happy I found it and
I’ll be bookmarking it and checking back frequently!

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21 Giugno 2020 alle 08:58

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I had a quick question in which I’d like to ask if you don’t mind.
I was curious to find out how you center yourself and clear your thoughts prior to writing.
I’ve had trouble clearing my thoughts in getting my ideas out there.

I do enjoy writing however it just seems
like the first 10 to 15 minutes are usually lost just trying to figure out how to begin. Any recommendations or hints?
Cheers!

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Lesbian Porn ha detto:

21 Giugno 2020 alle 05:11

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Bye

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TikTok-Star Letizia Rush wird Co-Moderatorin bei StarTV ha detto:

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bookmark site list and will be checking back soon. Please check out
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20 Giugno 2020 alle 23:42

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wanted to say that I have truly loved browsing your blog posts.

After all I’ll be subscribing in your rss feed and I hope you write
once more soon!

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matka play ha detto:

20 Giugno 2020 alle 19:45

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You obviously know what youre talking about, why throw away your intelligence on just
posting videos to your weblog when you could be giving us something informative to read?

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Party stationary ha detto:

20 Giugno 2020 alle 19:22

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Rispondi
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on your blog?

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The issue is an issue that too few men and women are speaking intelligently about.

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19 Giugno 2020 alle 04:39

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I’d figured I’d ask. Would you be interested in trading links or maybe guest authoring
a blog post or vice-versa? My blog covers a lot of the same topics as yours
and I believe we could greatly benefit from each other.
If you’re interested feel free to shoot me an e-mail. I look forward to hearing from you!

Excellent blog by the way!

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18 Giugno 2020 alle 18:43

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18 Giugno 2020 alle 08:52

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It’s simple, yet effective. A lot of times it’s hard to get that “perfect balance” between user friendliness and visual appearance.
I must say you’ve done a amazing job with this. Also, the blog loads
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fuck google ha detto:

17 Giugno 2020 alle 14:39

It is the best time to make some plans for the long run and it’s
time to be happy. I’ve learn this put up and
if I may I want to suggest you some attention-grabbing things
or suggestions. Maybe you could write subsequent articles relating to this article.
I want to read even more issues approximately it!

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ikute shop ha detto:

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I have read this post and if I could I want to suggest you some interesting things or tips.
Maybe you could write next articles referring to this article.
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after I clicked submit my comment didn’t show up. Grrrr…
well I’m not writing all that over again. Anyway, just wanted to
say wonderful blog!

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orthopedic expert witness ha detto:

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white rapper who never left his hometown ha detto:

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Great blog, stick with it!

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Epoxy floor ha detto:

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I know this is completely off topic but I had to share it with someone!

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judi online slot ha detto:

16 Giugno 2020 alle 18:02

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It’s good to come across a blog every once in a while that isn’t the same unwanted rehashed material.

Excellent read! I’ve bookmarked your site and I’m adding your RSS
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Rispondi
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16 Giugno 2020 alle 16:29

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Find more ha detto:

16 Giugno 2020 alle 11:52

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Tank ha detto:

16 Giugno 2020 alle 00:21

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15 Giugno 2020 alle 21:16

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15 Giugno 2020 alle 19:21

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My blog post: cara mengobati wasir dengan batu es

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15 Giugno 2020 alle 15:40

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15 Giugno 2020 alle 15:10

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15 Giugno 2020 alle 12:39

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15 Giugno 2020 alle 12:31

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all at the moment but I have bookmarked it and also added in your RSS feeds,
so when I have time I will be back to read a lot
more, Please do keep up the superb work.

Rispondi
jual videotron ha detto:

15 Giugno 2020 alle 11:42

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look at your blog in Safari, iit looks fine but ѡhen opening inn Internet Explorer, it has some overlappіng.

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thamtuquoctin ha detto:

15 Giugno 2020 alle 11:23

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after browsing through some of the articles I realized it’s new to me.
Anyhow, I’m definitely happy I discovered it and I’ll be bookmarking it
and checking back often!

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15 Giugno 2020 alle 10:19

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no longer sure whether this publish is written by means of him as no one else know such precise approximately my problem.
You’re incredible! Thanks!

Rispondi
Allurdo ha detto:

15 Giugno 2020 alle 08:29

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I’ve loaded your blog in 3 completely different internet browsers
and I must say this blog loads a lot faster then most. Can you recommend a
good hosting provider at a reasonable price?
Cheers, I appreciate it!

Rispondi
counterterroris ha detto:

15 Giugno 2020 alle 06:25

I think that is one of the such a lot vital information for me.
And i am glad reading your article. However wanna commentary on few general things, The web site taste is perfect, the articles is truly
great : D. Excellent activity, cheers

Rispondi
Total Life Changes ha detto:

15 Giugno 2020 alle 02:18

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searching for a related subject, your site came up, it looks great.
I’ve bookmarked it in my google bookmarks.
Hi there, just turned into aware of your blog via Google, and found
that it’s really informative. I’m gonna be
careful for brussels. I will appreciate if you happen to proceed
this in future. A lot of other people shall be
benefited out of your writing. Cheers!

Rispondi
fashion ha detto:

15 Giugno 2020 alle 01:02

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used to be good. I do not know who you are but certainly you are going to a famous blogger should
you aren’t already. Cheers!

Rispondi
Cyberm best ddos ip free accounts generator ha detto:

15 Giugno 2020 alle 00:39

After I originally left a comment I appear
to have clicked the -Notify me when new comments are added- checkbox and from
now on every time a comment is added I get 4 emails
with the same comment. Perhaps there is an easy method you are able to remove me
from that service? Thanks a lot!

Rispondi
scSTREAM ha detto:

14 Giugno 2020 alle 23:09

Hello! Do you know if they make any plugins to assist with SEO?
I’m trying to get my blog to rank for some targeted
keywords but I’m not seeing very good success. If you know of any please share.
Thanks!

Rispondi
หวยฮานอย ha detto:

14 Giugno 2020 alle 20:47

Stunning story there. What happened after? Thanks!

Rispondi
taxi near me ha detto:

14 Giugno 2020 alle 17:47

I am actually glad to read this web site posts which carries tons of valuable facts, thanks for providing these kinds of statistics.

Rispondi
thai food miami ha detto:

14 Giugno 2020 alle 15:55

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I honestly appreciate your way of blogging. I book-marked it to my
bookmark webpage list and will be checking back soon. Please check
out my website too and tell me what you think.

Rispondi
slot Online ha detto:

14 Giugno 2020 alle 15:39

Howdy just wanted to give you a quick heads up and let you know a
few of the pictures aren’t loading correctly. I’m not sure
why but I think its a linking issue. I’ve tried it in two different
web browsers and both show the same results.

Rispondi
brain supplements ha detto:

14 Giugno 2020 alle 13:59

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you wrote the ebook in it or something. I believe that you can do with some percent to power the message home
a bit, but instead of that, that is wonderful blog.
An excellent read. I’ll definitely be back.

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14 Giugno 2020 alle 11:57

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You have touched some pleasant points here. Any way keep up wrinting.

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14 Giugno 2020 alle 09:44

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while I was browsing on Bing for something else, Nonetheless I
am here now and would just like to say kudos for a fantastic post and a all round thrilling blog (I
also love the theme/design), I don’t have time to read through
it all at the minute but I have saved it and also added in your RSS feeds, so when I have time I will be back to read much more, Please do keep up the
awesome work.

Rispondi
novinky ha detto:

14 Giugno 2020 alle 09:20

If some one wants to be updated with newest technologies
then he must be pay a quick visit this web site and be up to date every day.

Rispondi
visum fur indien ha detto:

14 Giugno 2020 alle 07:23

Hey there! Quick question that’s entirely off
topic. Do you know how to make your site mobile friendly?
My site looks weird when browsing from my iphone. I’m trying to find a theme or plugin that might be able
to fix this issue. If you have any recommendations,
please share. Many thanks!

Rispondi
FChat Chatbot Facebook ha detto:

14 Giugno 2020 alle 01:58

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accident, while I was searching on Aol for something else,
Regardless I am here now and would just like to say cheers for a marvelous post and a all
round thrilling blog (I also love the theme/design), I don’t have time to read through it
all at the minute but I have saved it and also added in your RSS feeds, so when I have time I will be
back to read much more, Please do keep up the superb work.

Rispondi
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viva street ha detto:

13 Giugno 2020 alle 13:27

I really like reading a post that will make people think. Also, many thanks for permitting me
to comment!

Rispondi
ปั้มไลค์ ha detto:

13 Giugno 2020 alle 13:01

Like!! I blog quite often and I genuinely thank you for your information. The article has truly peaked my interest.

Rispondi
Visit here ha detto:

13 Giugno 2020 alle 11:21

Hola! I’ve been following your web site for a long time now
and finally got the bravery to go ahead and give you a shout out from Austin Tx!
Just wanted to say keep up the fantastic job!

Rispondi
przewozy do szkocji ha detto:

13 Giugno 2020 alle 10:57

Hello! This is my first visit to your blog! We are a team of volunteers and starting a new project in a
community in the same niche. Your blog provided us useful information to work on. You have
done a wonderful job!

Rispondi
The Hen House Collection ha detto:

13 Giugno 2020 alle 05:01

Hi! I’m at work surfing around your blog from my new iphone 4!
Just wanted to say I love reading your blog and look forward to
all your posts! Carry on the fantastic work!

Rispondi
poker qq online ha detto:

13 Giugno 2020 alle 04:54

I wanted tο thank ｙoս for this wonderful read!!
I certainly enjoyed every little bіt of іt.

I have got you book-marked to check outt new stuff you post… http://www.cplusplus.com/user/agenjudiqqmudahmenangwe

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chich ha detto:

13 Giugno 2020 alle 04:36

Very descriptive post, I loved that bit. Will there be a part 2?

Rispondi
como ganar dinero no youtube sin hacer videos ha detto:

13 Giugno 2020 alle 02:46

I am really loving the theme/design of your site.
Do you ever run into any internet browser compatibility issues?
A number of my blog audience have complained about my site not operating correctly in Explorer but looks great in Chrome.
Do you have any suggestions to help fix this issue?

Rispondi
domino qq Online ha detto:

13 Giugno 2020 alle 02:42

Μy developer is trying to persuade me to move to .net frrom PHP.

I have аlways disliked the idеa bеcaսse oof the
costs. But he’s tryiong none the less. Ι’ve been սsingɡ WordРress oоn several websites for about a
year and am worried about switchіng to another platform.
I һave heard fаntastic things about blogengine.net.
Is there a way I can import aⅼⅼ my wordpress content into іt?
Any heⅼp would be greatly apprеciated! https://www.bookmark-help.win/judi-qq-online-11

Rispondi
domino qq online ha detto:

13 Giugno 2020 alle 02:33

Apрreciating the time and energy you pսt into your blog
and detaileԀ information yoou offer. It’s geat tto come across a blog every once inn a while that isn’t tthe same unwaqnted rehashesd
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your site and I’m including your RSS feeds to my Google account. https://trello.com/dominoqqhackchipqk

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judi qq online ha detto:

13 Giugno 2020 alle 02:10

Τhese are actually fantastic іdeaѕ in concerning bl᧐gging.
You have touched somе good factoгs herе.
Any way kｅep up ᴡrintіng. https://record-wiki.win/index.php/Poker_Online_62465

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poker qq online ha detto:

13 Giugno 2020 alle 01:17

Тhis post is priceless. Ho᧐w can I find oᥙt
more? https://weekly-wiki.win/index.php/Poker_Online_Play_Poker_Games_At_Pokerstars

Rispondi
porno xxx free ha detto:

13 Giugno 2020 alle 00:11

Hello there! This is kind of off topic but I need some advice
from an established blog. Is it difficult to set up your own blog?
I’m not very techincal but I can figure things out pretty quick.
I’m thinking about creating my own but I’m not sure where to begin.
Do you have any points or suggestions? Appreciate it

Rispondi
bydlením ha detto:

13 Giugno 2020 alle 00:08

What’s up to all, it’s really a good for me to visit this website, it
consists of important Information.

Rispondi
busy do anglii ha detto:

12 Giugno 2020 alle 22:18

I’m really enjoying the theme/design of your web site.
Do you ever run into any browser compatibility problems?
A number of my blog readers have complained about my website not operating correctly
in Explorer but looks great in Firefox. Do you have any ideas to
help fix this problem?

Rispondi
http://progz.hu/index.php?action=profile;area=forumprofile;u=34003 ha detto:

12 Giugno 2020 alle 20:33

Good articlе. I’m dealing with many of thyese issues ass wеll.. http://progz.hu/index.php?action=profile;area=forumprofile;u=34003

Rispondi
http://trentonanhq655.fotosdefrases.com/situs-judi-slot-terbaru-2019-buat-duit-jelas ha detto:

12 Giugno 2020 alle 19:13

I aⅼl thhe timｅ used to stսdy piece of writing inn news papers but
now as I am ɑ user of net therefore frolm now I am ᥙsing net
for postѕ, thanks to web. http://trentonanhq655.fotosdefrases.com/situs-judi-slot-terbaru-2019-buat-duit-jelas

Rispondi
webcam chat xxx ha detto:

12 Giugno 2020 alle 17:53

It’s appropriate time to make some plans for the future and it’s
time to be happy. I’ve read this post and if I could I wish to suggest you some
interesting things or advice. Perhaps you could write next articles referring to this article.

I wish to read even more things about it!

Rispondi
pkv games qq ha detto:

12 Giugno 2020 alle 17:38

I dοn’t know whethеr it’s just me orr if everybody else encountering prօblems with yiur Ƅloց.

It appears like some of ttһe text within your ｃontent
are runnіng off tthe sϲreen. Cann someone else please comment and let me know if this is happening tto them too?
This may be a issue wkth my browser because I’vе had this happen beforｅ.
Appreciate it https://wiki-canyon.win/index.php/5_Prosedur_Yurisdiksi_Download_Pkv_Game_Apk_Android

Rispondi
video live xxx ha detto:

12 Giugno 2020 alle 15:54

Thank you for another informative website. The place else may just I get that kind of information written in such an ideal approach?
I have a project that I’m just now running on, and I’ve been on the glance out
for such information.

Rispondi
domino qq online ha detto:

12 Giugno 2020 alle 13:59

This ⲣieсe of writing presents cleаг idea іn ѕupport oof
thee new vіewers of bloցging, that in fact how to doo running a bloɡ. https://wiki-global.win/index.php/Siapa_Lagi_Yg_Mau_Mengetahui_Tanda_Tanya_Dibalik_Main_Bandarq_Online%3F

Rispondi
cong ty inkythuatso ha detto:

12 Giugno 2020 alle 13:39

Have you ever considered writing an ebook or guest authoring on other blogs?

I have a blog centered on the same information you
discuss and would love to have you share some stories/information. I know my subscribers would enjoy your work.
If you’re even remotely interested, feel free to send me an email.

Rispondi
https://www.autoshkollashqipe.com/ ha detto:

12 Giugno 2020 alle 11:46

Oh my goodness! Impressive article dude! Thank you, However I am going through difficulties
with your RSS. I don’t understand why I am unable to join it.
Is there anyone else having identical RSS problems? Anyone that knows the solution can you kindly respond?
Thanks!!

Rispondi
hydroxychloroquine sulfate ha detto:

12 Giugno 2020 alle 11:27

Spot on with this write-up, I seriously feel this website needs a lot more attention. I’ll probably be back again to read more, thanks for the info!

Check out my web-site hydroxychloroquine sulfate

Rispondi
www.bookmark-xray.win ha detto:

12 Giugno 2020 alle 10:51

Ηey juѕt wanted to give you a quick heads up.
The words in your cߋntent seem to be running off thee screen in Opera.
I’m not sսre if tһis is a fоrmatting issue or something to do
with browser compatibilіty butt I figured I’d post to let yoᥙu know.
The design and ѕtyle look great though! Hope you get the problem soⅼveed soon. Cheers https://www.bookmark-xray.win/judi-qq-online-27

Rispondi
สล็อตมือถือ ha detto:

12 Giugno 2020 alle 10:09

This is a topic that is near to my heart…
Take care! Exactly where are your contact details though?

Rispondi
مكافحة فئران ha detto:

12 Giugno 2020 alle 09:49

I do believe all of the ideas you’ve introduced for your post.

They are very convincing and will definitely work. Nonetheless, the posts are
too quick for starters. May just you please lengthen them
a bit from next time? Thanks for the post.

Rispondi
judi qq online ha detto:

12 Giugno 2020 alle 07:21

Thank yоu for the gοod writeup. It in faⅽt waas a amusement account
іt. Look advanced to far added agreeable from you!
By the way, how could we communicate? https://www.bookmarkingqueen.win/domino-qq-online-27

Rispondi
pkv poker online ha detto:

12 Giugno 2020 alle 06:47

Ꮋey very niϲe blog! http://www.tellur.com.ua/bitrix/rk.php?goto=http://old.kam-pod.gov.ua/user/healthcareresearchmethodology/

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us.zilok.com ha detto:

12 Giugno 2020 alle 06:24

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and in accession capital to assert that I acquire
actually enjoyed account youur blog posts. Anny way I’ll be suƅscribing to yoᥙr feeds and even І achievement you access consiѕtently fast. http://us.zilok.com/item/redirect/?url=https://coduca88.id/

Rispondi
domino qq online ha detto:

12 Giugno 2020 alle 04:21

Hey thｅre! I know this is kinda off topic but I’d figured I’Ԁ ask.
Would you be interested in exchanging ⅼnks or maybe guest writing a blog article or vice-versa?
My blog goеs over a lot of thhe same subjuects as yours
and I think we coᥙld greatly benefit from each other. If you’re intereѕted feel free
to shoot me an email. Ι look forward tⲟ hearing fr᧐m you!
Superb blⲟg by the way! https://future-wiki.win/index.php/Prihal_Ilmu_Di_Pulang_Keutuhan_Bermain_Bandarq_Online_Indonesia

Rispondi
cosa serve per il turismo ha detto:

12 Giugno 2020 alle 01:01

It’s an amazing paragraph in support of all the web visitors;
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agen slot online ha detto:

12 Giugno 2020 alle 00:50

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Prix Table Deflower ha detto:

12 Giugno 2020 alle 00:41

This excellent website certainly has all the information I needed
about this subject and didn’t know who to ask.

Rispondi
Plumbing Company Northridge CA ha detto:

12 Giugno 2020 alle 00:33

Oh my goodness! Amazing article dude! Many thanks, However I am experiencing issues with your RSS.
I don’t know why I cannot subscribe to it. Is there
anyone else having identical RSS problems? Anybody who knows the solution will you kindly respond?
Thanks!!

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www.sierrabookmarking.win ha detto:

12 Giugno 2020 alle 00:16

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are in fact aᴡesome for people knowledge, well, keep up the nice work fellows. https://www.sierrabookmarking.win/situs-casino

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photoshop experts ha detto:

11 Giugno 2020 alle 22:55

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writing this post and the rest of the site is
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vadodara escorts ha detto:

11 Giugno 2020 alle 22:39

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understand this topic. You know so much its almost hard to argue
with you (not that I really would want to…HaHa).
You definitely put a new spin on a subject which has been discussed for ages.

Excellent stuff, just wonderful!

Rispondi
UK Free Advertising ha detto:

11 Giugno 2020 alle 22:08

My developer is trying to persuade me to move to .net from PHP.
I have always disliked the idea because of the costs. But he’s tryiong none the less.
I’ve been using Movable-type on numerous websites for about a year and am anxious about switching to another platform.
I have heard great things about blogengine.net. Is there a way I can import all my wordpress posts into it?
Any help would be really appreciated!

Rispondi
สล็อต ha detto:

11 Giugno 2020 alle 20:43

Thanks for the marvelous posting! I actually enjoyed reading it, you are a great author.
I will make certain to bookmark your blog and will eventually come back from now on. I
want to encourage you continue your great posts, have a nice
weekend!

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forum.exwog.com ha detto:

11 Giugno 2020 alle 16:54

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website, and piece of writing is in fact fruitful for me, keep uuⲣ posting thesе content. https://forum.exwog.com/index.php?action=profile;area=forumprofile;u=16440

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Pkv games Qq ha detto:

11 Giugno 2020 alle 14:26

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will just boоkmark this wweb site. https://wiki-legion.win/index.php/11_Interpretasi_Hangat_Perihal_Pkv_Games_Deposit_Pulsa_Kebanyakan_Enggak_Hendak_Kalian_Tangkap_(Suara)

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judi qq online ha detto:

11 Giugno 2020 alle 05:39

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of уour feed to кeep upated with coming near near post.

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Plumbing Company Port St Lucie FL ha detto:

11 Giugno 2020 alle 04:50

We are a group of volunteers and starting a new scheme in our community.
Your web site provided us with valuable info to work
on. You have done an impressive job and our entire community will
be grateful to you.

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service manual ha detto:

11 Giugno 2020 alle 03:57

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11 Giugno 2020 alle 01:28

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10 Giugno 2020 alle 21:32

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10 Giugno 2020 alle 15:28

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sewa stroller ha detto:

10 Giugno 2020 alle 14:30

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Many thanks

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I’m trying to determine if its a problem on my end or if it’s the blog.
Any responses would be greatly appreciated.

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8 Giugno 2020 alle 10:28

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8 Giugno 2020 alle 04:13

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whether or not this publish is written by him as no one else recognize such particular about my problem.
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My blog: Perbedaan Wasir Dan Ambeien

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KIU ha detto:

7 Giugno 2020 alle 19:47

When I originally commented I clicked the “Notify me when new comments are added” checkbox and
now each time a comment is added I get several e-mails with the same comment.
Is there any way you can remove people from that service?

Bless you!

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7 Giugno 2020 alle 17:56

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I have always disliked the idea because of the costs.
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I have heard very good things about blogengine.net.
Is there a way I can import all my wordpress content into it?
Any kind of help would be greatly appreciated! https://king-wifi.win/wiki/Why_Everybody_Is_Talking_About_SbobetThe_Simple_Truth_Revealed

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right now. (from what I’ve read) Is that what you are
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Do you have any tips on how to get listed in Yahoo News?
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Cheers

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6 Giugno 2020 alle 09:47

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5 Giugno 2020 alle 20:43

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a hard time deciɗing between BlogEngine/Wordpress/B2evolution and Drupal.
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5 Giugno 2020 alle 12:48

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5 Giugno 2020 alle 12:34

İndexletme çalışması yapılmaktadır.

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5 Giugno 2020 alle 12:04

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4 Giugno 2020 alle 18:06

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boss security screens ha detto:

4 Giugno 2020 alle 18:00

Amazing blog! Is your theme custom made or did you download it from somewhere? A design like yours with a few simple tweeks would really make my blog stand out. Please let me know where you got your design. Cheers

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boss security screens ha detto:

4 Giugno 2020 alle 17:57

Greetings! I know this is kinda off topic however , I’d figured I’d ask. Would you be interested in trading links or maybe guest writing a blog article or vice-versa? My blog covers a lot of the same subjects as yours and I feel we could greatly benefit from each other. If you are interested feel free to send me an email. I look forward to hearing from you! Awesome blog by the way!

Rispondi
boss security screens ha detto:

4 Giugno 2020 alle 17:42

I’m curious to find out what blog system you are using? I’m experiencing some small security issues with my latest website and I would like to find something more secure. Do you have any recommendations?

Rispondi
boss security screens ha detto:

4 Giugno 2020 alle 17:09

Good day I am so delighted I found your weblog, I really found you by error, while I was browsing on Bing for something else, Anyways I am here now and would just like to say thank you for a tremendous post and a all round exciting blog (I also love the theme/design), I don’t have time to browse it all at the minute but I have book-marked it and also included your RSS feeds, so when I have time I will be back to read a great deal more, Please do keep up the excellent work.

Rispondi
boss security screens ha detto:

4 Giugno 2020 alle 17:08

Hey there! I just wanted to ask if you ever have any problems with hackers? My last blog (wordpress) was hacked and I ended up losing several weeks of hard work due to no data backup. Do you have any methods to stop hackers?

Rispondi
Timothy Kassouni ha detto:

4 Giugno 2020 alle 16:54

You have made some really good points there. I checked on the web for more info about the issue and found most individuals will go along with your views on this website.

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viessmann boiler installation pictures ha detto:

4 Giugno 2020 alle 15:41

Once all of the connections are attached properly turn on your water supply and use the automated
feed valve to attain the correct working stress, which is often 18-22 psi; however examine your set up handbook for specifics.

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Health and Safety Awareness Training ha detto:

4 Giugno 2020 alle 15:13

Tremendous things here. I’m very glad to see your article.

Thanks so much and I’m having a look forward to touch you.
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This great article has truly peaked my interest.

I am going to take a note of your website and keep checking for new information about once per week.

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xxx sex webcam ha detto:

4 Giugno 2020 alle 03:47

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this website is in fact good and the people are truly sharing pleasant thoughts.

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poker online terpercaya ha detto:

4 Giugno 2020 alle 03:23

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boss security screens ha detto:

3 Giugno 2020 alle 23:06

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boss security screens ha detto:

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boss security screens ha detto:

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boss security screens ha detto:

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boss security screens ha detto:

3 Giugno 2020 alle 22:15

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3 Giugno 2020 alle 20:49

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3 Giugno 2020 alle 15:44

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3 Giugno 2020 alle 04:01

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2 Giugno 2020 alle 21:58

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qiu qiu online ha detto:

2 Giugno 2020 alle 21:55

eaсh time i used to read smaller posts that as well clear their motivｅ, and that
is also happening with this piece of writing which I am rеading at this place. http://www.ecole-tohannic-vannes.ac-rennes.fr/spip.php?page=recherche&page=recherche&lang=fr&recherche=https%3A%2F%2Fknoxhkxe436.hatenablog.com%2Fentry%2F2020%2F05%2F31%2F191733

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2 Giugno 2020 alle 21:28

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written by him as nobody else know such detailed
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Many thanks for sharing!

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2 Giugno 2020 alle 18:15

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2 Giugno 2020 alle 18:13

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boss security screens ha detto:

2 Giugno 2020 alle 17:25

Today, I went to the beach with my children. I found a sea shell and gave it to my 4 year old daughter and said “You can hear the ocean if you put this to your ear.” She placed the shell to her ear and screamed. There was a hermit crab inside and it pinched her ear. She never wants to go back! LoL I know this is entirely off topic but I had to tell someone!

Rispondi
boss security screens ha detto:

2 Giugno 2020 alle 16:45

When I initially commented I clicked the “Notify me when new comments are added” checkbox and now each time a comment is added I get four e-mails with the same comment. Is there any way you can remove me from that service? Cheers!

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boss security screens ha detto:

2 Giugno 2020 alle 16:44

When I initially commented I clicked the “Notify me when new comments are added” checkbox and now each time a comment is added I get three emails with the same comment. Is there any way you can remove me from that service? Many thanks!

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boss security screens ha detto:

2 Giugno 2020 alle 15:45

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2 Giugno 2020 alle 15:44

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2 Giugno 2020 alle 13:15

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qiu qiu online ha detto:

2 Giugno 2020 alle 13:01

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-Notify mee when new comments are added- checkbⲟx and now wheneνer a comment is added I receive 4 emajls with the exaｃt same
comment. Is tһeгe a way you аre able to remove mｅ from that ѕervice?

Appeciate it! https://telegra.ph/berasumsi-tentang-pkv-games-terpercaya-8-dasar-kenapa-masanya-berhenti-05-31

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it is complicated to write.

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2 Giugno 2020 alle 01:33

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with your website. It seems like some of the text on your posts are running off
the screen. Can someone else please provide feedback and let me know
if this is happening to them too? This might be a issue
with my browser because I’ve had this happen previously. Appreciate it

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kanalizacijos vamzdynu plovimas ha detto:

1 Giugno 2020 alle 21:26

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1 Giugno 2020 alle 18:45

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Several of them are rife with spelling problems and I find it very troublesome to inform the
truth nevertheless I’ll surely come back again.

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1 Giugno 2020 alle 16:40

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Does running a well-established blog such as yours require a massive amount work?
I am brand new to running a blog however I do write in my diary everyday.
I’d like to start a blog so I can easily share my personal experience and thoughts online.
Please let me know if you have any kind of ideas or tips for brand new aspiring bloggers.
Appreciate it!

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1 Giugno 2020 alle 14:14

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Khasiat Bawang Putih Untuk Wasir ha detto:

1 Giugno 2020 alle 14:02

Excellent waay of describing, and fastidious article to get data regarding
my presentation subject, which i am going to deliver
in institution of higher education.

Also visit my page: Khasiat Bawang Putih Untuk Wasir

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1 Giugno 2020 alle 04:41

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31 Maggio 2020 alle 17:08

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The reason I ask is because your layout seems different then most blogs and I’m looking for
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I look forward to hearing from you! Excellent blog by the way!

Take a look at my page … free instagram followers

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31 Maggio 2020 alle 10:38

It’s really a nice and helpful piece of info. I’m satisfied that you simply shared this useful
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Thank you for sharing.

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31 Maggio 2020 alle 10:10

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Poolleiter ha detto:

31 Maggio 2020 alle 07:33

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10.737 risposte a “IL CODICE DEL CONDOMINIO: LE NORME DA APPLICARE IN MATERIA CONDOMINIALE”